전원주택을 짓기 위해서는 집 지을 땅을 마련해야 합니다. 지목이 대지이거나 대지로의 전용이 가능한 땅을 구해야 합니다. 전원주택 집 짓기의 첫 번째 ‘땅 구하기’를 알아보기 앞서서 지목은 무엇인지와 그 종류에 대해서 먼저 알아봅니다.
토지의 용도를 알 수 있는 지목의 종류와 내용
지목의 개념
○ 지목은 토지의 주된 사용목적, 용도에 따라 토지의 종류를 구분한 것입니다. 우리나라는 ‘공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률’에서 28가지로 구분하여 정리하고 있습니다.
○ 지목은 토지의 성격이나 용도를 나타내는 것인데, 현재 사용 상태를 따르기 때문에 사용 목적이 바뀌면 지목도 바뀔 수 있습니다. 즉, 지목을 변경할 수 있는 것인데, 우리의 관심사인 대지로 전환하고자 한다면 농지는 농지전용허가를, 임야라면 산지전용허가를 받아야 합니다.
○ 농지나 임야의 전용허가를 받았다고 해서 바로 지목이 변경되는 것은 아니고 해당 토지에 건물을 지은 뒤에 건축물이 준공 승인을 받게 되면 지목 변경신청을 할 수 있습니다.
○ 하나의 필지에는 하나의 지목만이 정해집니다. 즉, ‘대지’이면서 ’ 임야’이거나 ’ 전’ 일 수는 없습니다.
○ 지목은 토지대장, 지적도 등의 지적공부에 등록이 되고 이것을 통해 해당 토지의 지목을 확인할 수 있습니다.
지목의 종류와 내용
1. 대 : 지적도상 표기는 대(垈)
집을 지을 수 있는 토지입니다. 법률적 정의는
① 영구적 건축물 중 주거・사무실・점포와 박물관・극장・미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
② ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지
2. 전 : 지적도상 표기는 전(田)
물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물 · 원예작물(과수류는 제외한다) · 약초 · 뽕나무 · 닥나무 · 묘목 · 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지
3. 답 : 지적도상 표기는 답(畓)
물을 상시적으로 이용하며 벼 · 연(蓮) · 미나리 · 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
4. 과수원 : 지적도상 표기는 과(果)
사과 · 배 · 밤 · 호두 · 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 ‘대’로 한다.
5. 목장용지 : 지적도상 표기는 목(牧)
다음의 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
①축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
②축산법 제2조 제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
③’①’ 및 ‘②’의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
6. 임야 : 지적도상 표기는 임(林)
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)· 암석지· 자갈땅 ·모래땅 ·습지 ·황무지 등의 토지
7. 광천지 : 지적도상 표기는 광 (鑛)
지하에서 온수· 약수 ·석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수 · 약수 · 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관 · 송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.
8. 염전 : 지적도상 표기는 염 (鹽)
바닷물을 끌어들여 소금음 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.
9. 공장용지 : 지적도상 표기는 장(場)
①제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
②산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지
③’①’ 및 ‘②’의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10. 학교용지 : 지적도상 표기는 학(學)
학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물이 부지
11. 주차장 : 지적도상 표기는 차(車)
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.
①주차장법 제2조 제1호 가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조 제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다.)
②자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
12. 주유소용지 : 지적도상 표기는 주(住)
다음 각 목의 토지. 다만, 자동차 · 선박 · 기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유 · 송유시설 등의 부지는 제외한다.
①석유 · 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
②저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13. 창고용지 : 지적도상 표기는 창(倉)
물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
14. 도로 : 지적도상 표기는 도(道)
다음 각 목의 토지. 다만, 아파트 · 공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.
①일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
②도로법 등 관례 법령에 따라 도로로 개설된 토지
③고속도로 휴게소 부지
④2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
15. 철도용지 : 지적도상 표기는 철(鐵)
교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍) · 차고 · 발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지
16. 제방 : 지적도상 표기는 제(堤)
조수 · 자연유수(自然流水) · 모래 · 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제 · 방사제 · 방파제 등의 부지
17. 하천 : 지적도상 표기는 천(川)
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
18. 구거 : 지적도상 표기는 구(溝)
용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 · 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
19. 유지 : 지적도상 표기는 유(溜)
물이 고이거나 상시적으로 저장하고 있는 댐 · 저수지 · 소류지(沼溜地) · 호수 · 연못 등의 토지와 연 · 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
20. 양어장 : 지적도상 표기는 양 (養)
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
21. 수도용지 : 지적도상 표기는 수(水)
물을 정수하여 공급하기 위한 취수 · 저수 · 도수(導水) · 정수 · 송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
22. 공원 : 지적도상 표기는 공(公)
일반 공중의 보건 · 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로써 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 공원 또는 녹지로 결정 · 고시된 토지
23. 체육용지 : 지적도상 표기는 체(體)
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장 · 실내체육관 · 골프장 · 승마장 · 경륜장 등 체육시설의 토지에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장 · 골프연습장 · 실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외한다.
24. 유원지 : 지적도상 표기는 원(園)
일반 공중의 위락 · 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장 · 유선장(遊船場) · 낚시터 · 어린이놀이터 · 동물원 · 식물원 · 민속촌 · 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천 · 구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.
25. 종교용지 : 지적도상 표기는 종(宗)
일반 공중의 종교의식을 위하여 예배 · 법요 · 설교 · 제사 등을 하기 위한 교회 · 사찰 · 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
26. 사적지 : 지적도상 표기는 사(史)
문화재로 지정된 유적 · 고적 · 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지 ·공원 · 종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적 · 고적 · 기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.
27. 묘지 : 지적도상 표기는 묘(墓)
사람의 시체나 유골이 매장된 토지 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 묘지공원으로 결정 · 고시된 토지 및 장사 등에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.
28. 잡종지 : 지적도상 표기는 잡(雜)
지목의 종류 중 하나로 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 및 다른 지목에 속하지 않는 토지를 말한다. 다만 원상회복을 조건으로 허가받은 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳은 제외된다.
마치며
이상으로 지목의 개념 및 종류, 내용에 대해서 알아보았습니다. 토지의 용도를 정해서 알려준다는 점에서 지목이 중요하기는 하지만, 토지를 이용하거나 활용해서 개발행위를 하거나 집을 짓는 등의 행위를 하기 위해서는 지목보다는 토지의 ’ 용도지역’이 더욱 중요합니다. 어떤 용도지역이냐에 따라 할 수 있는 것과 없는 것, 비용 등에서 큰 차이가 나기 때문입니다. 다음에는 ‘용도지역’에 대해서 알아봅니다.
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